Рынок недвижимости в докризисный период

К середине 2007 года рынок недвижимости, как жилой так и коммерческой, находился в стадии активного роста. Ничего не предвещало бурю: экономический рост в стране, в мире, банки активно кредитуют, строители возводят все больше площадей, активно развивается бизнес.

В условиях ограниченного времени у представителей бизнеса и работоспособного населения резко увеличился спрос на услуги посредников на рынке недвижимости. Риелторские компании росли как на дрожжах, почему явно способствовало отсутствие лицензирования. Агентством недвижимости могли назваться даже 3-4 друга, которые арендовали небольшой офис и предлагающие посреднические услуги на рынке недвижимости. Одни агентства специализировались только на жилищной недвижимости (таких было большинство), другие же занимались жилищной и коммерческой недвижимостью. Реже находились агентства, которые специализируются исключительно на рынке коммерческой недвижимости.

Как и считается по законам рынка, услуги посредников, были платными, иногда их размер доходил до 3-5% от суммы операции, которая заключалась. Но счастливые покупатели, в предчувствии радости новоселья, готовы были оплатить и такие суммы, благо это позволяло сделать большое количество и доступность "ипотечных" денег на рынке. Для коммерческой недвижимости размер комиссионных вознаграждений риэлторов был поскромниший – до 2-3% от суммы операции, которая заключается, но с учетом стоимости объектов коммерческой недвижимости доходы агентств были очень оптимистичными и позволяли содержать владельцам агентства обширный штат вспомогательного персонала: маркетологов, рекламщиков, офис-менеджеров и курьеров.

Переломный момент или что случилось после лета 2007 года.

Основными поставщиками дешевых ресурсов на рынок недвижимости были западные инвестиционные фонды. После того, как ипотечный кризис в США начал принимать все более угрожающие масштабы, все меньше оставалось фондов, любителей вкладывать деньги в ипотеку, которая бурно развивается.

Кран ипотечных ресурсов плавно перекрывался и до весны 2008 года практически совсем был закрыт. Средства, которые инвестируются в ипотеку, обычно, остались, но их объем сократился в разы. Банки с меньшей охотой начали предоставлять кредиты организациям с "слабой" финансовой отчетностью, неликвидным предметом залога, населению с неофициальными доходами, повысили ставки по кредитам, уменьшили лимиты кредитования. Объекты недвижимости, которые принимаются в обеспечение по кредитам, начали оцениваться с дисконтом, что тоже привело к сокращению возможного объема кредитование.

Подобные мероприятия в первую очередь отразились на увеличении расходной части бизнеса и сокращении прибыльности. Предприятия стали вынуждены платить больше ссудных средств, которых во многих было предостаточно на момент повышения процентных ставок. Вместе с повышением процентных ставок и уменьшения лимитов кредитования, все больше компаний начали пересматривать инвестиционные программы и программы последующего развития. Планируемая раньше экспансия в регионы многими столичными компаниями пересматривалась, объемы ее сокращались или проекты замораживались. Возникло непроизвольное сокращение спроса на недвижимость. Нет, не подумайте, физический спрос не сократился, но он стал неплатежеспособен. Как свидетельствует российская народная пословица: "видит глаз – и зуб неймет".

На фоне уже развитого в мировом масштабе кризиса все больше компаний начали сокращать свои расходы: сокращать офисный персонал, вспомогательных работников, лишние расходы. Много компаний начали переезжать в офисы меньшего размера в целях экономии. Другие предприниматели и организации, вынужденно начали продавать недвижимость, с целью погашения инвестиционных кредитов и сокращения расходов. Все это привело к выбросам на рынок дополнительного предложения объектов жилищной и коммерческой недвижимости. А как известно из основных законов рыночной экономики, увеличения, предложение без каких-либо дополнительных изменений приводит к снижению равновесной цены.

Настоящее рынка недвижимости

Как это отразилось на агентствах недвижимости? Резкое сокращение операций на рынке привело к заострению конкуренции за клиента – агентства стали вынуждены сокращать размер своих комиссионных. "Рынок продавца" превратился в "рынок покупателя". Да и те редкие покупатели, которые имеют средства, не спешат вкладывать их в первый объект, который попался, а тщательным образом выбирают. Многие заняли выжидательную позицию под воздействием мнения аналитиков о том, что пек падение цен на недвижимость придется на первое полугодие 2009 года. Теперь на рынке диктует условия тот, кто способен заплатить.

Сокращение доходов агентств недвижимости, отсутствие потенциальных клиентов и штиль, на рынке неминуемо привел до того, что крупные агентства недвижимости начали сокращать дополнительные расходы, связанные с содержанием вспомогательного офисного персонала, объем рекламы. Среди более мелких же агентств недвижимости, которые часто состояли из нескольких риэлторов, которые арендуют совместно небольшую площадь, многие просто перестали существовать. По прогнозам аналитиков, количество агентств недвижимости может сократиться до 50% и даже больше в результате кризиса.

Что нас ожидает

Основную массу агентств недвижимости что пережили кризисный период составят крупные клиентоориентированние компании, которые представляют на рынке недвижимости многопрофильные услуги, команда которых, что управляет, имеет четкие представления о своих целях и умеет управлять расходами. Клиентоориентированность и умение четкое планировать расходы позволит воздержаться на плаву и более мелким агентствам, которые, преодолев кризис, станут более стойкими. Другие агентства смогут выжить, лишь объединившись. Для агентств недвижимости кризис станет процедурой, которая санирует, в результате которой слабые и нежизнеспособные агентства просто исчезнут, уступив место профессионалам.

Коммерческая недвижимость Новосибирска