Паевое строительство жилья - это такой вид строительства, при котором жилой или нежилой дом строится за средства граждан-пайщиков, которые после сдачи объекта становятся владельцами квартир в новостройке. Договор участия в паевом строительстве - документ, к подписанию которого необходимо отнестись со всей серьезностью.

К обязательным условиям договора паевого строительства относятся следующие:

1 Определение подлежащего передачи конкретного объекта паевого строительства означает указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией. Параметры объекта недвижимости, которые должны быть обязательно включены в договор, ни Законом об участии в паевом строительстве, ни Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в паевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с паевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 09 июня в 2005 г. N82, не конкретизированные.

На практике в договоре обычно указываются строительный адрес объекта, типичная серия дома (при типичном строительстве), количество этажей, в доме, номер секции и этажа, на котором находится квартира, строительный номер квартиры и ее площадь. Приложениями к договору обычно служат копии поетажних планов помещений, на которых визуально отмечается местоположение передаваемых помещений.

2 Срок передачи - существенное условие договора участия в паевом строительстве. В ст. 6 Закона об участии в паевом строительстве содержатся нормативные требования к сроку передачи участнику паевого строительства объекта паевого строительства. В соответствии с буквальным толкованием данной нормы нарушением будут только те случаи, когда объект паевого строительства будет передаваться позже за срок, который предусмотрен договором.

Если же объект паевого строительства будет передан участнику паевого строительства ранее срока, указанного в договоре (а такие случаи встречаются в практике), это не будет нарушением застройщиком взятых на себя обязательств. В то же время это положение не согласовывается с п. 3 в. 8 Закона об участии в паевом строительстве, в соответствии с которым по получении застройщиком в установленном порядке разрешения на введение в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) другого объекта недвижимости застройщик обязан передать объект паевого строительства не позже за предусмотренный договором срок. При этом не допускается досрочного выполнения застройщиком обязательства по передачи объекту, если другое не установлено договором. В договоре должен быть не только указана сама возможность досрочной сдачи, но и установленные ее возможны сроки.

Кроме того, срок передачи объекту паевого строительства должен быть единственным для всех участников. Однако единственный срок сдачи объекта паевого строительства может распространяться как на весь объект паевого строительства, так и на его отдельные части - блок-секции.

Блок-секцией может быть не любая часть новостройки, а только и, которая отвечает предусмотренным Законом об участии в паевом строительстве требованиям. Она должна иметь отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Передача объекту паевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или другому документу о передаче по получении застройщиком разрешения на введение в эксплуатацию объекта недвижимости в течение двух месяцев, но не позже за предусмотренный договором срок.

Следует отличать передачу объекту строительства от подрядчика к застройщику и передачу этого же объекта от застройщика к участнику паевого строительства. Это два разних процессу, которые могут не совпадать по времени. Акт, которым оформляется сдача-принятие построенного объекта (реконструированного, отремонтированного) по договору между заказчиком (застройщиком) и лицом, которое осуществляет строительство, предусмотрен п. 4 в. 753 ГК РФ:

"Сдача результата работ подрядчиком и принятие его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами". На практике это оформляется подписанием акта формой N КС-14.

Агентство недвижимости "Твоя Столица, отдел паевого строительства жилья