В настоящее время на Сочинском рынке недвижимости количество многоквартирных домов, которые строятся, увеличивается с каждым месяцем. При этом стоимость квартир в одних новостройках почти в два разы ниже, чем в других. Покупателю квартиры на первичном рынке, прежде чем заключить договор с застройщиком, стоит задуматься, почему цены за один квадратный метр жилья в домах, расположенных в одном микрорайоне так сильно отличаются? Для того, чтобы найти ответ на этот вопрос, необходимо ответить на ряд других важных вопросов.1. Чем обусловлена высокая стоимость квадратного метра в новостройке? Отношения между застройщиком и покупателем квартиры в многоквартирном доме, который строится, регулирует Федеральный закон РФ № 214 от 13.12.2004 "об участию в паевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". Согласно данному закону, отношения между сторонами возникают после подписания Договора участия в паевом строительстве, по которому Застройщик имеет право привлекать денежные средства покупателей только по получении разрешения на строительство, публикации и предоставление проектной декларации и государственной регистрации, застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома или договора аренды такого земельного участка. Застройщик обязан передать покупателю квартиру, качество которой отвечает условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, и другим обязательным требованиям, не позже срока, предусмотренного договором. В случае отступления от условий договоры, которые привели к ухудшению качеству объекта, покупатель на собственный выбор имеет право затребовать от застройщика бесплатного устранения недостатков, уменьшения цены или возмещения своих расходов, на устранение недостатков. При нарушении срока передачи объекту застройщик должен оплатить покупателю неустойку за каждый день просрочки. И в том, и в другом случае покупатель имеет право отказаться от выполнения договора и затребовать от застройщика возвращение денежных средств. Особенность Сочинского рынка первичного жилья заключается в том, что при строительстве многоквартирных домов лишь часть застройщиков соблюдает нормы Российского законодательства. Это именно та часть многоквартирных домов, стоимость квадратного метра в которых на порядок выше, чем в других домах.2. Чем обусловлена низкая стоимость квадратного метра в новостройке? Этот вопрос требует особенного внимания. Застройщиками таких домов являются, как правило, частные лица. Схема простая на первый взгляд. На земельном участке с разрешенным использованием под Индивидуальное Жилищное Строительство (ИЖС) строится, например, 20-квартирный жилой дом. Застройщик предлагает покупателю внести денежную сумму на основании Предыдущего договора о заключении сделки. Объектом прав в предыдущем договоре в этом случае, есть 1/20 частица индивидуального жилого дома, который будет построен в будущем. Согласно Гражданскому законодательству, по предыдущему договору, стороны обязываются заключить основной договор покупки-продажи на условиях, предусмотренных предыдущим договором, когда дом будет построен и сдан в эксплуатацию. В случае если застройщик не заключает с покупателем основной договор, покупатель имеет право обратиться в суд с требованием о принуждении заключить договор. Но если строительство не завершено, то нет объекта прав, относительно которого должен быть помещен основной договор покупки-продажи. Таким образом, злоупотребление застройщиками некомпетентностью покупателей порождает большое количество прецедентов, когда покупатели квартиры в новостройке теряют вложенные средства и не становятся владельцами квартир. Отсюда и "вытекает" цена квадратного метра3. Что можно сказать по поводу законности такого строительства? По закону на участке под ИЖС разрешено строительство дома не выше трех жилищных этажей. Встает вопрос о законности строительства пятиэтажного дома на данном участке. Поэтому, чтобы оформить дом, не меняя целевое назначение участка, помещения, на первом и пятом этажах оформляются застройщиком в статус нежилых и фиксируются как подвал и чердак. Но в этом случае владельцы "квартир" на этих этажах не имеют право прописки в них. А, чтобы получить право прописки, необходимо перевести помещение в статус жилищных, что влечет за собой большие непредвиденные сначала расходы. Что касается подготовки проектной документации домой, то она не является обязательной при строительстве индивидуального жилого дома. Но если поверхностность дома более высока трех этажей, то дом уже не является индивидуальным. К домам, поверхностностью выше трех этажей в Градостроительном кодексе РФ уже другие требования, которые в большинстве случаев при строительстве не придерживаются, чтобы влек за собой риск того, что дом не будет принят в эксплуатацию. 4. Есть ли гарантии того, что дом будет принят в эксплуатацию? Согласно Градостроительному кодексу РФ существует перечень документов, которые необходимо предоставить в соответствующий орган для введения дома в эксплуатацию, кроме заявления о выдаче разрешения на введение. Вот лишь некоторые из них: Документы, которые устанавливают право, на участок; градостроительный план участка; разрешение на строительство; акт принятия объекта; документы, подтверждающие соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов; подтверждающие соответствие построенного объекта техническим условиям, и это только часть необходимых документов. Сложность процедуры введения дома в эксплуатацию очевидна. При этом в некоторых предыдущих договорах встречается условие, что если соответствующие органы не принимают дом в эксплуатацию, то застройщик освобождается от ответственности за задержку срока сдачи дома. Покупателям в этом случае остается только ожидать. А ожидать иногда придется годами, не имея возможность ни приписаться на своей жилплощади, ни оформить ее в собственность. Можно сделать вывод, что значительная разница между новостройками существует не только в стоимости квадратного метра, но и в законности действий застройщиков и в тех рисках, на которые идет покупатель.5. Возможно, не рисковать и приобрести квартиру на вторичном рынке? Профессиональная ответственность за сдели, что проводятся, привела специалистов Агентства Недвижимости "ПРОСПЕКТ" на рынок вторичного жилья. Осуществляя операции на первичном рынке, покупатели сталкиваются с проблемами в оформлении права собственности на квартиры. В отличие от операций с новостройками, покупатели "вторички" заключают договор покупки-продажи на квартиру в доме, который уже построен и сдан в эксплуатацию. Из этого выходит, что покупать квартиры на вторичном рынке намного безопаснее. Агентства, которые дорожат своей репутацией, считают своим профессиональным долгом, предоставляя услуги по юридическому сопровождению операций с новостройками, предупредить покупателей обо всех возможны риски приобретения квартиры на этапе строительства.

Крец Ирина Юриевна

Зам. Директора агентства недвижимости "Проспект Недвижимость" Сочи.